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Financer ou louer mon bâtiment

Bureau, atelier, cabinet, entrepôt, boutique, restaurant et autre local commercial... En tant qu’entrepreneur, vous avez généralement besoin d’un local professionnel –  voire de plusieurs – pour exercer votre activité. La première question à vous poser, c’est de savoir s’il vaut mieux acheter ou louer les locaux dont vous avez besoin. La réponse varie selon la maturité de votre entreprise, vos besoins, votre trésorerie, vos fonds propres et votre capacité d’endettement – mais aussi de l’état du marché. Avant de vous engager, il est donc important de faire le point sur votre situation et de bien connaître les avantages et les risques de chaque alternative.

Acheter ou louer son local professionnel ? Ce qu’il faut savoir avant de se lancer

L’achat ou la location de locaux implique des risques spécifiques, qu’il faut évaluer au regard du degré de maturité de votre entreprise.

Acheter des bureaux ou tout autre local professionnel peut être intéressant pour une entreprise déjà stable et en bonne santé. Le gros avantage, c’est de ne pas verser un loyer tous les mois et de se constituer un patrimoine immobilier.

En revanche, opter pour la location d’un local professionnel peut s’avérer une solution adaptée si vous êtes une jeune entreprise, en création d’activité. Plus flexible que l’achat, la location vous permet de faire grandir votre activité avec moins de contraintes, et d’accompagner votre essor avec plus de souplesse et d’agilité, sans trop de pression financière résultant d’un crédit immobilier. La location d’un local professionnel est en effet beaucoup moins engageante qu’un achat, vous permettant ainsi de conserver votre capacité d’endettement pour réaliser d’autres investissements. Si vous situation évolue, il vous est toujours possible de résilier votre bail, à la condition de respecter le préavis inscrit dans votre contrat de bail.

Achat d’un local professionnel : les éléments à prendre en compte

Plusieurs solutions existent pour l’achat d’un local professionnel.

  • Acheter un local au nom de l’entreprise. Cela lui permet d’augmenter ses actifs et de déduire les dépenses liées à l’investissement immobilier des bénéfices de l’entreprise : amortissement, intérêts de l’emprunt, assurance, taxe foncière. 
  • Acheter un local au nom de l’entrepreneur. Cela permet au chef d’entreprise de se constituer un patrimoine personnel et de louer les locaux à l’entreprise, qui lui verse alors un loyer – qu’il doit déclarer comme revenus fonciers. 
  • Acheter un local au nom d’une SCI (Société Civile Immobilière), qui porte le financement, perçoit les loyers versés par l’entreprise et rembourse la banque. Chaque associé de la SCI déclare des revenus fonciers selon la quote-part détenue.

L'achat d'un bâtiment à usage professionnel peut présenter plusieurs avantages pour votre entreprise. 

Davantage de marges de manœuvre et de stabilité

Outre la constitution d’un patrimoine immobilier, cette option vous offre toute latitude pour réaliser des travaux et aménager l’espace selon vos besoins, sous réserve de l’accord de votre copropriété, s’il y en a une. Par ailleurs, vous ne risquez pas de devoir déménager à l’issue du bail, ce qui vous permet de gagner en stabilité et sérénité.

Une meilleure maîtrise des coûts

L'achat d'un local vous évite aussi d’avoir à négocier un bail commercial ou un bail professionnel, ainsi que le renouvellement de bail, la révision du loyer, les travaux d’entretien... À la clé : une vraie visibilité sur vos dépenses et une meilleure maîtrise de vos charges. Il faut néanmoins noter que des coûts imprévus peuvent survenir, et être intégralement à votre charge en tant que propriétaire – alors qu’à l’inverse, certains coûts ne seront pas à la charge du locataire. Cet achat peut par ailleurs être « amorti » d’un point de vue comptable et fiscal. De nombreux frais générés par l’acquisition d’un bien immobilier d’entreprise sont déductibles du bénéfice de l’entreprise et diminuent par conséquent le montant de ses impôts. En revanche, les plus-values réalisées en cas de revente des locaux professionnels sont imposables – de même que les loyers versés au chef d’entreprise ou à la SCI constituée par ce dernier, s’il choisit d’acquérir les bâtiments par ce biais. 

Ainsi, les implications financières d'un tel engagement sont à considérer avec beaucoup de vigilance.

Moins de capacité d’emprunt pour de nouveaux investissements

Si vous avez contracté un emprunt auprès de votre banque, vous avez, dans le même temps, augmenté votre taux d’endettement, ce qui va réduire votre capacité d'emprunt et potentiellement vous empêcher de souscrire un nouvel emprunt pour de futurs investissements, et ce même si le financement est porté par une SCI, dont les loyers seront bien à la charge de l’entreprise.

Une revente de l’entreprise plus complexe

Être propriétaire d’un ou de plusieurs locaux professionnels peut rendre la revente de votre entreprise plus difficile et décourager de potentiels acquéreurs par le montant de l’investissement nécessaire (fonds de commerce et bâtiments).

La solution alternative du crédit-bail immobilier

Les biens immobiliers à usage professionnel peuvent être financés par un crédit-bail immobilier, qui permet à votre entreprise de bénéficier de l'usage de locaux sans en réaliser l'achat. Dans ce cas, c'est un établissement financier qui achète le bien immobilier pour le compte de votre entreprise et vous loue les locaux professionnels pendant une durée déterminée. Au terme de la location, vous pouvez éventuellement devenir propriétaire du bien loué – selon les conditions prévues par le contrat. C'est ce que l’on appelle « l'option d'achat » ou « promesse de vente à terme ».

Parmi les avantages de cette solution : la déductibilité totale des loyers d’un point de vue fiscal, ainsi que la récupération de la TVA sur le loyer. Par ailleurs, cette solution demande un apport moindre – voire aucun apport – et permet de ne pas alourdir le bilan de l’entreprise.

En savoir plus sur le crédit bail immobilier

Location d’un local professionnel : les avantages et les inconvénients

Vous manquez de fonds propres ou vous ne pouvez pas souscrire d’emprunt en raison d’un taux d’endettement trop élevé ? Peut-être pouvez-vous prendre un local en location en contractant un bail ? Cette solution permet de ne pas supporter financièrement l’achat d’un local et de consacrer ainsi d’avantage de ressources pour le développement de votre activité. Elle peut également vous permettre de développer votre activité en attendant de trouver le local idéal pour l’achat. En outre, le loyer peut, à certaines conditions, être déductible du bénéfice imposable de votre entreprise.

Les différentes solutions pour la location d’un local professionnel ou commercial

Si votre entreprise est locataire d’un local, elle est soumise à la législation :

  • des baux commerciaux, si votre activité est industrielle, commerciale, ou artisanale ; 
  • des baux professionnels, si votre activité est libérale – les baux professionnels étant moins protecteurs que les baux commerciaux ;
  • des baux mixtes, en cas d'activité domiciliée ou exercée au lieu d'habitation.

Vous pouvez également louer des locaux au sein d’une autre entreprise : 

  • en sous-location d’une autre entreprise qui est locataire principal ;
  • dans des bâtiments d'accueil des entreprises nouvelles : pépinières d'entreprises, ateliers-relais, et hôtels d'entreprises ;
  • dans des magasins éphémères, pour une courte durée : journée, semaine ou mois.

Pour en savoir plus sur les locaux pour les jeunes entreprises

 

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