Bureau, atelier, cabinet, entrepôt, boutique, restaurant et autre local commercial... En tant qu’entrepreneur, vous avez généralement besoin d’un local professionnel – voire de plusieurs – pour exercer votre activité. La première question à vous poser, c’est de savoir s’il vaut mieux acheter ou louer les locaux dont vous avez besoin. La réponse varie selon la maturité de votre entreprise, vos besoins, votre trésorerie, vos fonds propres et votre capacité d’endettement – mais aussi de l’état du marché. Avant de vous engager, il est donc important de faire le point sur votre situation et de bien connaître les avantages et les risques de chaque alternative.
L’achat ou la location de locaux implique des risques spécifiques, qu’il faut évaluer au regard du degré de maturité de votre entreprise.
Acheter des bureaux ou tout autre local professionnel peut être intéressant pour une entreprise déjà stable et en bonne santé. Le gros avantage, c’est de ne pas verser un loyer tous les mois et de se constituer un patrimoine immobilier.
En revanche, opter pour la location d’un local professionnel peut s’avérer une solution adaptée si vous êtes une jeune entreprise, en création d’activité. Plus flexible que l’achat, la location vous permet de faire grandir votre activité avec moins de contraintes, et d’accompagner votre essor avec plus de souplesse et d’agilité, sans trop de pression financière résultant d’un crédit immobilier. La location d’un local professionnel est en effet beaucoup moins engageante qu’un achat, vous permettant ainsi de conserver votre capacité d’endettement pour réaliser d’autres investissements. Si vous situation évolue, il vous est toujours possible de résilier votre bail, à la condition de respecter le préavis inscrit dans votre contrat de bail.
Plusieurs solutions existent pour l’achat d’un local professionnel.
L'achat d'un bâtiment à usage professionnel peut présenter plusieurs avantages pour votre entreprise.
Outre la constitution d’un patrimoine immobilier, cette option vous offre toute latitude pour réaliser des travaux et aménager l’espace selon vos besoins, sous réserve de l’accord de votre copropriété, s’il y en a une. Par ailleurs, vous ne risquez pas de devoir déménager à l’issue du bail, ce qui vous permet de gagner en stabilité et sérénité.
L'achat d'un local vous évite aussi d’avoir à négocier un bail commercial ou un bail professionnel, ainsi que le renouvellement de bail, la révision du loyer, les travaux d’entretien... À la clé : une vraie visibilité sur vos dépenses et une meilleure maîtrise de vos charges. Il faut néanmoins noter que des coûts imprévus peuvent survenir, et être intégralement à votre charge en tant que propriétaire – alors qu’à l’inverse, certains coûts ne seront pas à la charge du locataire. Cet achat peut par ailleurs être « amorti » d’un point de vue comptable et fiscal. De nombreux frais générés par l’acquisition d’un bien immobilier d’entreprise sont déductibles du bénéfice de l’entreprise et diminuent par conséquent le montant de ses impôts. En revanche, les plus-values réalisées en cas de revente des locaux professionnels sont imposables – de même que les loyers versés au chef d’entreprise ou à la SCI constituée par ce dernier, s’il choisit d’acquérir les bâtiments par ce biais.
Ainsi, les implications financières d'un tel engagement sont à considérer avec beaucoup de vigilance.
Si vous avez contracté un emprunt auprès de votre banque, vous avez, dans le même temps, augmenté votre taux d’endettement, ce qui va réduire votre capacité d'emprunt et potentiellement vous empêcher de souscrire un nouvel emprunt pour de futurs investissements, et ce même si le financement est porté par une SCI, dont les loyers seront bien à la charge de l’entreprise.
Être propriétaire d’un ou de plusieurs locaux professionnels peut rendre la revente de votre entreprise plus difficile et décourager de potentiels acquéreurs par le montant de l’investissement nécessaire (fonds de commerce et bâtiments).
Les biens immobiliers à usage professionnel peuvent être financés par un crédit-bail immobilier, qui permet à votre entreprise de bénéficier de l'usage de locaux sans en réaliser l'achat. Dans ce cas, c'est un établissement financier qui achète le bien immobilier pour le compte de votre entreprise et vous loue les locaux professionnels pendant une durée déterminée. Au terme de la location, vous pouvez éventuellement devenir propriétaire du bien loué – selon les conditions prévues par le contrat. C'est ce que l’on appelle « l'option d'achat » ou « promesse de vente à terme ».
Parmi les avantages de cette solution : la déductibilité totale des loyers d’un point de vue fiscal, ainsi que la récupération de la TVA sur le loyer. Par ailleurs, cette solution demande un apport moindre – voire aucun apport – et permet de ne pas alourdir le bilan de l’entreprise.
En savoir plus sur le crédit bail immobilier
Vous manquez de fonds propres ou vous ne pouvez pas souscrire d’emprunt en raison d’un taux d’endettement trop élevé ? Peut-être pouvez-vous prendre un local en location en contractant un bail ? Cette solution permet de ne pas supporter financièrement l’achat d’un local et de consacrer ainsi d’avantage de ressources pour le développement de votre activité. Elle peut également vous permettre de développer votre activité en attendant de trouver le local idéal pour l’achat. En outre, le loyer peut, à certaines conditions, être déductible du bénéfice imposable de votre entreprise.
Si votre entreprise est locataire d’un local, elle est soumise à la législation :
Vous pouvez également louer des locaux au sein d’une autre entreprise :
Pour en savoir plus sur les locaux pour les jeunes entreprises
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